住宅小區是居民生活的主要空間，物業管理服務事關居民生活品質，是基層社會治理的重要內容。全區物業服務企業在建設美好家園、文明城市創建和疫情防控等工作中展現了企業擔當和溫度，感謝你們為棲霞區城市建設和服務民生做出的突出貢獻。

我們也看到，近幾年物業管理領域居民訴求居高不下，其中有些是因建設單位和物業服務企業未按物業管理條例有關規定而做出的違法違規行為。為了更好的貫徹落實《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《江蘇省物業管理條例》《南京市住宅物業管理條例》等法律法規和規章制度，降低企業違法違規風險，進一步為居民提供“愛心、安心、放心、悉心、暖心”的規范服務、優質服務，維護建設單位和物業服務企業良好形象，促進全區物業服務行業健康發展，特提示如下：

國務院《物業管理條例》第二十四條：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業”。

第五十六條：“違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款”。

國務院《物業管理條例》第二十七條：“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分”。

第五十七條：“違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任”。

國務院《物業管理條例》第二十九條：“在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(四)物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會”。

第五十八條：“違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款”。

國務院《物業管理條例》第三十條：“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房”。

第六十一條：“違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款”。

國務院《物業管理條例》第三十三條：“一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理”。

第五十九條：“違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任”。

國務院《物業管理條例》第三十七條：“物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途”。                            

第六十二條：“違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用”。

國務院《物業管理條例》第五十條：“物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續”。

第六十三條：“違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款”。

國務院《物業管理條例》第五十三條：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。

第六十條：“違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任”。

《江蘇省物業管理條例》第四十條：“物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共同財產的原則?，F場查驗物業二十日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護、保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限”。

 第八十三條：“違反本條例第四十條第一款規定，物業服務企業承接物業未進行查驗的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正”。

第八十四條：“違反本條例第四十一條第二款規定，物業服務企業未將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款”。

《江蘇省物業管理條例》第五十一條：“物業服務收費應當明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定定期將物業費和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業費，但是預收物業費的期限最長不得超過一年”。

第八十六條：“違反本條例第五十一條第一款、第二款規定，物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業費和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的，由縣（市、區）市場監督管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款”。

《江蘇省物業管理條例》第五十七條：“物業服務合同終止的，原物業服務企業應當按照約定期限，沒有約定期限的應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，并向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人履行下列交接義務：（一）移交占用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產；（二）移交本條例第四十條第二款規定的相關資料；（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄；（四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務企業或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務企業應當繼續處理物業服務事項，維持正常的物業管理秩序，并可以請求業主支付該期間的物業費”。

第五十八條：“物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當加強對物業服務企業交接工作的監管。被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門應當責令其限期撤出，業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁”。

第八十八條：“有下列行為之一，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款：（一）違反本條例第五十七條第一款規定，原物業服務企業未按照規定履行交接義務的；（二）違反本條例第五十七條第二款規定，原物業服務企業在業主或者業主大會選聘的新物業服務企業或者決定自行管理的業主接管之前，不維持正常的物業管理秩序的；（三）違反本條例第五十八條第二款規定，被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的”。

《江蘇省物業管理條例》第六十三條第三款：“建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行；業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫”。               

第八十九條：“違反本條例第六十三條第三款規定，建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款”。

《南京市住宅物業管理條例》第九條第一款：“符合業主大會成立條件的，建設單位應當向街道辦事處（鎮人民政府）報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料”。

第四十條：“建設單位與物業買受人簽訂的商品房銷售合同應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。物業服務企業承接物業前，應當與建設單位按照合同約定共同對住宅物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，并邀請物業所在地的區物業管理行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）參加。建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料：（一）規劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）環境影響評價報告及審批、驗收等環境保護資料；（三）共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料；（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件； （五）業主名冊；（六）物業服務所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限，最長不超過十日。承接查驗后，建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力”。

第七十三條：“建設單位違反本條例規定，有下列情形之一的，由區物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規定進行處罰：（一）違反本條例第九條第一款、第四十條規定，未按照要求報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料或者未移交物業服務相關資料的，處五萬元以上十萬元以下罰款”。

《南京市住宅物業管理條例》第四十四條：“物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：（一）物業服務企業的資質證書、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話；（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；（三）電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；（四）業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況，住宅專項維修資金使用情況、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益；（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項；（六）其他應當公示的信息。業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答復”。

第七十四條：“物業服務企業違反本條例第四十四條規定，未公示相關信息的，由區物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以上五萬元以下罰款”。

全區住宅小區建設單位、物業服務企業，讓我們共同努力，用誠信贏得信譽，用服務贏得口碑，用守法塑造品牌，全力打造宜居舒適居住區，不斷提升全區物業服務水平，增強小區居民獲得感、幸福感、歸屬感、認同感，為建設美麗新棲霞貢獻物業人的力量。

來源：南京市棲霞區住房和建設局